“互联网+房地产” 房地产营销试水“众筹”模式

当房地产遇见互联网，将迸发出怎样的火花？“房地产众筹”当仁不让地成为房地产大佬们的营销新宠。

目前，国内的房地产众筹蓄势待发，而在海外，它已经是一种极为普遍的营销手段。RealtyShares、Fundrise、Realty Mogu这三大房产众筹网早就在业内玩得风生水起。

近日，法国两大主要的股权众筹网站Anaxago和WiSEED也对外表示，他们已经建立部门，致力于房地产众筹，并且对此雄心勃勃。由此看来，全球房地产市场或将刮起一股众筹之风。

“随着时代的发展，房地产行业必须懂得与互联网金融牵手，准备进行一场‘时髦’转变。”法国夏朗（Sharan）房地产公司合伙人Hellen Zhang在接受《国际金融报》记者采访时表示，她现在也考虑加入转变大军，因为这将更为有效地提高公司房地产投资的流动性和变现能力。

正如Hellen所言，房地产众筹确实让不少投资者尝到不小的“甜头”——投资者只需较少的资金就可以参与到房地产投资项目中，并可以分享地产领域的高额投资回报率。

然而，这条众筹之路似乎并不好走。包括Hellen在内的多位投资者对记者坦言，这样的营销模式让他们感觉有些疑虑。“毕竟是一个较为年轻的新生模式，其中有什么规则，我们还没有完全摸透。”Hellen称。

那么，房地产众筹究竟该怎么玩？在房地产众筹这项“时髦”的转变中，投资者们需要遵循哪些游戏规则？众筹模式能否改变房地产市场低迷的境况？

缘何众筹

房地产众筹起源于美国，投资者可以用较小的金额来投多个房地产项目以分散风险，这一方式令不少潜在投资者兴奋不已

何谓众筹？众筹最早指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。

2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。

起初，Fundrise的项目主要在华盛顿周边一些不太繁荣的街区，投资人也多以其网站拥有者米勒兄弟的朋友和亲属为主。随着Fundrise成功运作的项目越来越多，米勒兄弟决定引入物业周边的社区居民作为投资人，这些社区居民对周边环境都很熟悉，能够准确地评估出物业的价值。后来，平台的影响力日益增大，越来越多的社区居民对Fundrise产生了浓厚的兴趣。

Fundrise成立两年后，推出首个地产众筹项目，整个众筹过程历时几个月，有175名个人投资人参与，共筹集到32.5万美元，占到整个地产项目股权的25%。随着Fundrise发布项目的不断增加，投资人对平台的信任度也不断提升，现在单个项目只需要几个小时即可完成众筹。

Fundrise等一系列众筹网站的成功无疑鼓舞了房地产众筹市场，到了2014年，“众筹”、“房地产众筹”开始一跃成为网络、地产行业的热门词汇。曾有媒体在2014年报道指出，房地产众筹已经在美国日渐流行，供投资者购买商业地产股份的网站不断涌现。

Anaxago和WiSEED便是投入房地产众筹大军中的两大主力。Anaxago董事长兼共同创始人Joachim Dupont在接受媒体采访时指出，他们已经开始思考房地产新股会给投资者带来的利益。

在外界看来，Joachim的做法，也是在寻求生存之道。因为过去的2014年对法国的房地产市场来说是非常糟糕的一年——连续3年，建筑许可的数量和实际建筑的数量开始减少了。

因此，在这种背景下，仅用1000欧元或2000欧元，法国储户就可以参与融资房地产发展的众筹，显然如同沙漠中的绿洲，让人心生期待。

Hellen认为，这对于法国房地产市场来说，确实是一件非常具有吸引力的行为。

当然，也会有投资者疑惑，“房地产众筹”模式究竟是如何运行的？

以投资者梅德利为例，他就是在Realty Mogul公司运营的RealtyMogul.com网站上找到投资机会。据当地媒体报道，其所投资的地产开始获得租赁收入后，他就可以获得分成。多数项目可以带来8%或9%的年收益，梅德利目前已经从中赚到了数千美元。投资的建筑卖出时，他也会得到收益。

“这就像你投资去买了基金。只是这只基金是你可以随时看见的房产，你可以去观察它的位置地段以及周边设施，它的增值潜能是可见的。”一位不愿透露姓名的房地产商对《国际金融报》指出，他去年刚刚参与了一项美国房地产众筹项目。

全球风靡

虽然大多数房产众筹公司成立也不过一两年，但有人预言，2015年，地产、金融、互联网的结合将全面提速

起源于海外的房地产众筹如今在中国房地产市场逐步“流行”起来。

记者了解到，国内的第一家众筹网站点名时间于2011年上线。作为互联网金融的重要组成部分，国内众筹行业发展迅速，众多互联网众筹平台纷纷宣布上线。相关报告显示，截至2015年3月底，国内众筹平台共计145家。

进入2014年之后，国内房地产众筹项目纷纷脱颖而出。只是，国内的众筹模式与国外有所不同。

比如，号称郑州首个房产众筹的郑州永恒理想世界2014年曾与搜房网推出众筹计划，众筹目标49.5万元，投资数为495人。根据活动规则，投资人只需投资1000元，认筹资金总额为49.5万元，筹满即止。该房源将进入网上竞拍阶段，将以55万元的价格起拍，价高者得。最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。也是说，最后房子的价格减去之前的49.5万元就是之前495位投资人的收益。

有评论指出，“这样的方式，更多的是一种营销手段，是为了实现房地产销售宣传，有点类似于团购，它既可以提高房产销售额度，又能加速资金回笼，提高资金运转率。”

然而，在业内人士看来，这样的营销手段比起“买房送xx”的噱头来说，更加“先进”和“市场化”，也引发了更多消费者的兴趣。

如今，越来越多的国内房企加入到房产众筹的大军。记者了解到，首次尝试“众筹”资金的北京顺义自住型商品房项目预计最快将于本月底进行网上申购。而绿城房地产集团2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。此外，绿地集团也于近日宣布联手房产众筹平台中筹网金发起“世界第三楼、中国第一筹”武汉606的10楼整层的众筹。

那么，众筹模式为何能够受到国内外市场的热捧？

分析人士表示，从技术层面上看，这是基于互联网金融思维释放的活力，也正好击中了目前房地产行业转变的关键点。

与此同时，有业内观点分析，房地产众筹提供的各类优惠回报也具有比较大的诱惑力。因为从获利的角度看，众筹购房者都希望购置的房产有比较大的增值空间，所以能够参与众筹模式的也基本会认为相应的房产在近期有增值的可能。

“而且相对于股票等投资方式，房产众筹的过程显然要简单许多，因为在国内消费者的观念中，好地段的房产是肯定会增值的，你投钱就行了。”上述房地产商直言。

自救良方

事实上，目前传统房地产的日子并不好过，都在谋求转型。而互联网众筹也许是一条新出路，不失为一帖“自救”良方

有意思的是，仔细观察不难发现，房地产众筹更多的是在楼市低迷的时候，获得迅猛的发展。2014年，法国房地产市场唱衰声音不断，美国楼市还处于复苏阶段，中国楼市更是由于政策等因素进入低迷期。

那么，众筹购房模式背后的盈利空间是如何创造的？这是否是房地产业者们“自救”的一种手段？

以国内房地产以往的销售模式和如今的“众筹”模式做对比。

面对楼市低迷，以往出现的都是房企主动放弃住房原价销售的模式，而以折扣价进行。如今，是相应平台以折扣价购入房产，最后以原价或更高价进行抛售。

所以，在分析人士看来，此类模式更具有灵活性和推广性，“我们通过众筹模式发挥的‘涓涓细流汇成海’的优势，盘活资金，最后实现成本的降低——投资者出钱给房企买房，然后消费者因为投钱了，必然会对这样的房产产生兴趣和预期。这样一来，这个房产的本身增值潜能就产生了，从而也会逐步带动整个房地产消费市场的活力”。

与此同时，有业内人士指出，此类模式在客户搜寻上也有优势。由于基于互联网平台而进行客户搜寻，所以能够更容易进行产品模式的推广和复制。目前，国内的众筹模式是通过熟人经济的效应，能借助微信等渠道而广泛获取潜在的客户，并对此类客户的需求进行汇集，这是传统房产营销模式和渠道所不具备的。

至于这是否是救市的手段，分析人士认为答案不是绝对的，“某些程度上，这样的营销手段肯定是对房产行业的发展有很大的助力，因为它取代了传统意义上的营销方式、融资方式、开发模式等房地产全产业链环节。从房地产营销模式发展角度上来说，它是进步的、积极的。”

众所周知，中国房地产市场已经进入白银时代，房企开发建设融资难、成本高，二三线城市积累过多无法消化的库存。此外，营销成本高也是房企面对的一大问题。

因此，在分析师看来，如今的房地产众筹中很多是属于营销型的地产众筹，即以宣传营销为目的而发起的众筹。因此，地产商通过出让房产的部分收益作为广告宣传费用，最终给予投资人房屋产权或者投资收益，也不失为一帖“自救”良方。

警惕风险

作为互联网金融的一大组成部分，众筹自产生以来就受到众多投资者以及发起人的热捧，但是在国内，“非法集资”的嫌疑一直是悬在众筹头上的一把利剑

目前看来，房地产众筹似乎很好，低成本稳收益，还可以在一定程度上挽救当地的房地产市场。但是，它真的如看上去那么美好吗？

中国香港的一位房地产商陈先生告诉《国际金融报》记者，去年时，曾经有一个海外房地产项目找过他，但是他在考虑了一个星期之后，拒绝了。

“那些众筹项目对我开出的条件和回报率很诱人。但是他担忧的是，集资成功后，如果该海外工程拖延开工，他们所谓的回报率又该如何保证？而且，这个项目的组织机构是国内的，其合法性我也很怀疑。”陈先生说。

对此，Joachim在接受采访时也承认，潜在的延迟确实是投资者最大的风险因素。“我们和建筑项目公司的条款清单包括３个月的建设交付安全界限和特殊条款，以防少于6个月的延迟。任何超出那个时间的事情将会消极地影响他们投资者的平均年收益率。”

与此同时，陈先生担忧的“合法性”问题也很关键。“国家对于房地产互联网众筹这一块，显然没有特别健全的法律。”有分析人士直言，在国外，房地产众筹是有健全的法律去维护，但是在国内，目前的房地产众筹漏洞很多，一旦众筹的平台中存在暗箱操作，投资者的利益显然会受损。

相关资料显示，2014年，英国金融行为监管局发布了《关于网络众筹和通过其他方式发行不易变现证券的监管规则》；2012年，美国国会通过了《初创期企业推动法案》，正式将众筹融资合法化。

同时，国内的房地产众筹想要真正获得发展，自然就要消除各类误解。目前最普遍的一种误解是：这是一种非法集资的具体做法。房企在缺少资金的情况下，通过众筹项目而在短期内获得大量资金，进而缓解资金的短期周转困境。对于此类误解，关键要实现操作过程的透明性，进而获得更多客户的青睐。

不过，也有专家提醒称，地产众筹是一个很新的领域，任何国家的投资者应当事先进行大量的研究。

“本质上，（地产）众筹属于高风险资产类别。”咨询公司Crowdfund Capital Advisors联合创始人舍伍德·内斯指出。他建议，投资者一开始只投一小部分资金，着重了解项目运营者的业绩记录。“他们之前成功过吗？谁认识他们？研究下所有的那些公开资料。你可不能因为那是很好的投资机会而贸然投资。”

Prodigy Network的CEO罗德里戈·尼诺在接受媒体采访时则认为，投资者应当确保项目完成筹资之前他们投入的资金是由第三方资金管理员管理，协议由第三者暂为保管。在交易中也应当要求完全披露有关“关联方”的信息。

“如果我让我的堂兄弟负责施工，让我的妻子运营酒店，那是不可靠的。”尼诺指出。投资者还需要确保自己拥有平等权利。“你没赚到钱的时候，你要知道项目发起人也没赚到钱”。

技术公司DilogR 的CEO格里·斯皮尔则建议投资者刚开始时专攻一类资产，“研究各类交易，看看决定价值的标准，然后相应评估眼前的投资项目。”长沙网络推广,长沙网络营销,长沙seo优化,长沙网络策划,长沙微信营销,狼蚁,

最后，投资者应当询问下退出问题，因为很多资产要很长时间才能卖出。斯皮尔指出，即使你获得了保证收益，最终拿不到现金的风险也还是存在的。