中央经济工作会议释放了重磅信号

在6日召开的中央政治局会议定调房地产业发展的方向后，12月8日至10日举行的中央经济工作会议再次对房地产业发展作出部署，重申“房住不炒”，并且要求“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

这一表述与此前中央政治局会议释放的信号大致相同。北京大学房地产法研究中心主任楼建波接受中新经纬采访时认为，此前市场对中央政治局会议的口径也有一些解读，“认为中央政治局会议没有提到‘房住不炒’，似乎政策总体要松动，实际上属于误读。”

在楼建波看来，住房问题关系民生福祉，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央对房地产的指导方针是明确且长期延续的。但是，随着不同时期实际情况的变化，房地产调控政策有所调整也属正常，“房地产行业融资拿地、销售等方面的具体政策，有些地方紧一点，有些地方松一点，都属于调控的题中应有之义。”

同样，中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强也告诉中新经纬，“‘房住不炒’的基调将会长期坚持，未来房地产行业紧信用将是常态，但紧信用并不代表堵死所有资金出口。此次中央经济工作会议有很多新的提法，比如‘加强预期引导’‘探索新的发展模式’‘支持商品房市场更好满足购房者住房需求’等，都说明房地产调控的方式在逐步完善。”

首提“探索新的发展模式”

在“三条红线”、贷款集中度管理、供地政策调整等因素的背景下，2021年下半年，中国房地产市场显著降温，房企销售额出现下滑，市场对房地产企业的债务违约风险产生担忧情绪。尽管9月以来央行、银保监会、银行间市场交易商协会等部门政策暖风频吹，“楼市寒冬”一词仍在市场声音中频频出现。

王业强表示，房地产市场信心建设处于逐步恢复过程中，而2022年房地产市场首先要把握的关键词就是“创新”，房地产企业“探索新的发展模式”将是应对挑战的关键。“(中国)正值经济社会转型发展时期，而房地产市场经过二十多年的粗放发展，为了适应形势的变化，必须探索新的发展模式，以实现高质量发展。”

结合近期的房地产市场走势与政策对房地产行业的定位，楼建波认为，“探索发展新模式”的关键就是房地产企业一定要自我调整经营理念，让房地产行业跟其他行业一样正常有序发展。楼建波表示，部分房企已开始进行业务多元化，比如布局相关的物流仓储、物业服务等领域。

“很多外界条件发生了变化，房地产企业也得跟着变一变。”楼建波认为，房地产行业高速发展期已经过去，土地、资金的供应，购房者的构成等因素都与房地产高速发展的“黄金时期”大不相同；对于房企而言，未来不可能延续“高杠杆、高周转、无序扩张、无序竞争”的商业模式。“不能将行业发展最好的那几年当作常态。房地产企业得把心态放下来，做房地产和做别的产品差不多，房地产也不暴利，在这种意义上回归正常。”

楼建波也指出，会议明确强调“因城施策”，不会对各个地方、各类房企“一刀切”，杠杆率在正常范围内的优质房企和杠杆率极高的房企不可同日而语。

坚持租购并举

在住房租赁方面，此次中央经济工作会议还提出“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。而2020年的中央经济工作会议则具体提及了长租房、租购同权、土地供应、市场整顿、租金调控等细化要求。可以看出，此次会议对于长租房的相关表述变少，也较少提及租赁市场政策的细节。

“此次会议通稿未提及对租赁市场政策的细节，不代表不重视多层次租赁市场的建设。”楼建波表示，自从2020年长租公寓暴雷，中央经济工作会议提出相关政策之后，对于住房租赁市场中诸如租金贷资金池等痛点，各地已经积极介入并采取了行之有效的相应措施，陆续将其上升到地方立法的层面。以北京市为例，近期，北京市十五届人大常委会刚刚对《北京市住房租赁条例(草案)》进行了审议，未来，租售并举有望获进一步的政策支持。

王业强则表示，住房租赁市场发展是一个长期过程，目前仍有诸多制约因素，未来需要制度和政策的进一步规范。“自提出‘租售同权’以来，情况有所改善，但短时期并不能实现真正的同权，还需要进一步改善。”

从当前房地产市场的现状来看，王业强预计，2022年租赁市场将会得到更多的政策关注。