战火中的中国驻乌克兰大使馆
站长资源 2022-02-28 11:33www.dzhlxh.cnseo优化
自2月24日开始，俄罗斯对乌克兰的战线，从乌东地区快速扩大到乌克兰全境，目前在乌克兰首都基辅附近激战正酣。
尽管乌克兰战争有其历史经纬，但战火无情，它不仅摧毁了乌克兰的独立性，对平民百姓也是一场灾难。
而对高净值人士来说，大家更关心的是资产的价值变动。
网友吐槽说，俄乌战争，首先战败的是全球股票。
事实上，不仅是金融资产，近几年，国内也有不少人关注起乌克兰的房地产，搞得大家早已“乌心工作”。
作为地产圈的不知名人士，地产佬当然对自己买得起的乌克兰房产感兴趣。为此整理了一下战争前后乌克兰的楼市情况，供各位茶余饭后作为谈资。
01、开战前夕，当地华人发现有房东抛售房子
据报道，2月22号，即俄罗斯对乌克兰采取行动前夕，居住在乌克兰首都基辅的华人，发现“认识的房东以非常低廉的价格开始甩卖房子。”
他说，以前200万格里夫纳（1格里夫纳≈0.21元人民币）的房子，现在打了两三折，50万格里夫纳也没人要。
按照该华人的说法，相当于从总价42万人民币，降低至10.5万人民币，相当于原价的四分之一，确实是“跳楼价”。
地产佬觉得，不知道乌克兰有没有“限跌令”，不然如此大的幅度，怕是要被叫停。
问题是，导弹都来了，谁还敢要你的房子？
该华人称：
“我们乌克兰穷人改变命运的机会来了，
觉得现在是买房子的好机会，
后续应该也不会有太大的问题。
你买上一套房子，
过了一年之后，
又涨回到很高很高的点。”
02、首都基辅，中国三线城市的房价
据目前可查数据，2019年5月，基辅的平均工资是10239格里夫纳（约为人民币2212元），2022年1-2月基辅的平均工资为16000格里夫纳（约为人民币3457元）。
这大概是中国三线城市级别的收入水平。
那房价水平如何呢？
据有关数据，2019年8月，基辅地区低价阶段的公寓平均报价在人民币4003元/㎡（18884UAH/㎡），高价阶段公寓平均报价在人民币12663元/㎡（59757UAH/㎡）。
大致来看，乌克兰基辅房价在人民币4000-10000元/平范围波动，超过1万人民币的房子，可以称之为豪宅或者高端房产。
由此可见，乌克兰基辅的房价与其收入的关系，从低端房产到高端房产，单位房价大概是月收入的2-3倍。
而根据东莞统计局发布的《2020年东莞市平均工资情况》，2020年东莞市职工年平均工资为69903元，城镇非私营单位就业人员年平均工资78992元。
如果按照一年12个月算，平均下来，东莞月收入约5800-6600元，中位数约为6000元。
如果按照乌克兰房价与月收入的相关度，东莞的房产均价应为1.2-1.8万每平。
而目前东莞大部分镇街的成交均价早已突破2万每平，并且在中心城区、松山湖、长安等镇街，早已突破4万每平。
当然，一个是欧洲知名穷国乌克兰，一个是中国新一线城市，两者没有可比性。
03、豪宅房价波动不大，流动性锁死
据全球房地产咨询公司莱坊发布的2020年第三季度《全球城市住宅指数》报告显示，乌克兰进入全球房价增长最快的国家Top10，同比增长10.3%。
尽管这种增长在开战后完全停滞，但基辅的豪宅似乎在房价方面并未受到太大影响。
目前基辅仍有大量豪宅挂牌，价格在2万-4万多人民币/㎡不等。
比如一套建筑面积3633平方米的庄园式豪宅（别墅的一种），报价1500万美元（约合9450万人民币），单价2.6万元/㎡。
另有一套1343平方米的别墅，报价约合5695万人民币，单价4.24万元/㎡。
前面说的均价才1万出头，这里豪宅直接上2-4万每平，可见无论在任何的城市，不同区域、不同定位的房子，其价值还是有比较大差异的。
2-4万每平，竟然与东莞的网签均价水平较为接近。
即使在战争阴霾之下，豪宅的价值仍然是相对稳定的，这是否说明：豪宅，特别是别墅，具有抗风险、保值的性质？
有海外置业分析人士表示：
“战争首先是锁死了房子的流动性，不可能会有人去战区买房，所以对房价的影响不会那么快体现出来。”
尽管豪宅的价格波动不大，但战争期间，什么意外都有可能发生，包括房产毁于一旦，或者有能力购买的富豪已经出逃等等。
外围投资者处于观望态度，不敢下手。这就意味着，这些房产就算真的保值，也是有价无市，流动性严重不足。
从基辅楼市战前战后的表现，我们发现以下特点：
1、投资者是楼市上涨的重要力量。
2、同一个城市存在价格分化是普遍存在的。
3、流动性是市场健康稳定发展的基石。
4、房价与当地工资水平具有一定的相关性。
以上这些特点，东莞乃至国内楼市，不也存在类似的情况吗？
其实，真正利好楼市的最基本条件，是国泰民安，只有和平的国家，才能安居乐业，炮火之中，谈何房地产。
我们没有生活在和平的时代，
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