毛大庆：房地产还可以这么玩，充盈且回报率高

l 伟大的是，做产品的人看到了用户的需要制造了产品，包括苹果、优步，他看到了产品带来的场景，这样的产品一是领先消费的，第二是延展出很多功能的。

l 房地产还可以这么玩，用一个充盈的，在找着新增长点的模式下，能够找出回报率领先的程度下去做不动产。

l 通过互联网的模式设计出各种各样的场景，这是对房地产，轻资产运营非常重要的启示。

l 在美国最流行的四个场景设计和场景模式：Wework联合办公空间；1010社区；Rocketspace、SkyDeck孵化器模式；500startups加速器模式。

l 智能手机的价值来源于无穷尽的APP创造，APP越有意思，智能手机越有价值。Wework不在于租办公，在于把无穷尽的办公服务装在这个上面。

l 美国共享经济下的空间服务总结为六个词：Hospitality、Ethos、Eetwork、Plotform、Service、Technology。

9月8日，由领先电商媒体《天下网商》主办、阿里巴巴合作支持的“2015新网商峰会”在杭州黄龙饭店举行，优客工场创始人毛大庆参加峰会。在峰会上，他结合在美国对联合办公的考察经历，以及创办优客工场的实践经验，分享了《共享经济+创客空间时代下不动产经营模式》。

以下为毛大庆现场演讲实录：

毛大庆：晚上开会咱就随便点，我看了看这屋里头，我刚才说，房地产+互联网，屋里没开发商，咱就好办了，我也不是开发商，就好办了。一屋子不务正业的人，跟我相关的乐工场、优办这一伙人不知道在一起干什么，苏鑫早些年创业后来就涉足写作行业了，我想我未来的职业空间很大。

其实我觉得更有意思的话题是因为有了互联网时代的到来，使得我们不论中国、美国还是全球，掀起了一个非常大的方向，就是“共享经济”。我最近在美国呆了小半个月，去走访美国各种各样的创新业务，尤其是房地产类的创新业务。记得去年11月的时候，我在纽约，当时卢阳帮我安排了很多的麦哈顿的投资人，后来我觉得，非常多的房地产界的人把注意力放在了轻资产方面，当时我的认识没那么深刻，这次在美国呆了半个月，专门走访这一类的企业，定标定点的去看这些企业，非常有意思，给我很深的感受。

空间其实不那么重要，但是空间里装什么东西很重要。我这次在美国走访，无数次听到的概念就是场景设计。做得好的空间，就是做场景的设计和预想。我们崇拜美国非常多的东西，像优步、苹果手机。其实苹果手机就是一个工具，我问了一个90后的小女孩说这个手机是什么东西？她说它不是一个手机，是我的一个智能电话，她说我半年什么都不带了，就带一个手机，很有意思，回国我也问了一个90后的女孩说这个手机打电话占了多少？也只有5%。伟大的是，做产品的人看到了用户的需要制造了产品，包括苹果、优步，他看到了产品带来的场景，这样的产品一是领先消费的，第二是延展出很多功能的。

上次参加房地产的会我问他们，你拿出智能手机告诉我，谁在这个上面常用的APP超过15个的，狼蚁网络推广、微博、邮件都算APP的范围，（我觉得）超过15个的人是真拿这个手机当智能手机了，60后的很多人拿智能手机仍然只是手机，到了90后，经常有30多个APP在使用。我们通过互联网的模式设计出各种各样的场景，这是对房地产，轻资产运营非常重要的启示。今天的美国，确实让我无比崇拜，而且遥遥领先更多，这就是他们能制造出优步、苹果的原因。《场景思维》是我个人认为中国人写互联网思维最好的书。

我介绍四个在美国最流行的场景设计和场景模式。

第一个是联合办公空间模式——wework，核心内容是空间+活动+服务。

Wework这个公司2010年成立，这些人从硅谷出来，孵化器前身是叫点子实验室，就是我们所谓的咖啡，很多人在里面卖点子，我有一个点子就卖，孵化都谈不上，就卖点子，后来出了孵化器，后来又有了孵化服务器。他们第一家开在纽约，专注于联合办公的租赁市场，这家公司第一个点是300平方米，到了2014年实现了1.5亿美元的营业收入，到现在估值超过了100亿美元，很快要上市了。到11月要发布一个附属产品叫做Welive，开始综合租赁，公寓、社区，在柏林做了一个7万平方米的众创平台。

我把它的模式说一说。这俩创始人都不是干房地产的，但是他们现在在干房地产的，他们怎么做呢？现在营业的利润率非常恒定。他们用三年的Debetal率，倒退回来，他们推算能够承受什么样的成本，他们用这个成本租纽约的房子，到第三年就可以退出投资，到了第六年就是6、10这样的Debetal率，现在不租了，买房子，到了三年四年就开始非常漂亮的退出，挣了这个raise钱又挣了营业额。所以这家企业整个过程通通的是轻资产，完全没有自己的钱。房地产还可以这么玩，用一个充盈的，在找着新增长点的模式下，能够找出回报率领先的程度下去做不动产。我相信这个事，在中国未来也会有巨大的成长空间，但是前提是你能不能够设计出Wework这样的场景，我还想说没有这个场景一切都是假的。

那么场景是什么？设计风格什么都不说了，方便办公，特别是空间利用高效……什么叫空间利用高效，之后他们以公卫租赁的方式租给别人，这个往往被叫做二房东，我认为是不公平的，因为整个转化过程中，他完成了一次非常有效率的资产提升。

怎么提升？特别注意空间高效，他们跟我们讲，他们租的房子是老的文物建筑，这个房子，原来租办公室，我看前面人使用的，就是咱们对普通办公室的理解，办公室、会议室，平均一个人耗费15平方米左右，这已经是很正常的办公室的面积。到了他弄完之后，平均一个人所占的面积，一个桌子耗费的面积，他可以做到小到5.8平米大不到8平米，怎么达到的？

一个是空间设计的紧密性。第二个联合办公，其实这个空间里面的会议室、公共部位是被好多家公司共用的。联合办公的会议室全满的，每一个会议室的使用全部在线上申请。

在优客工场，现在你在线上申请这个会议室，也许1号没有了，电脑自动跳到2号，你要知道，你租赁这个会议室是要花钱的，所以你要考虑开1小时还是2小时？能1小时绝对不2小时开，能5个人开绝对不10个人开，因为费用会高很多，在这样的情况下，会议室都是满的，而且你可以看到，这个公司通过线上管理好多好多的会议室，没有一个会议室是他的。所以在互联网思维下，像有一些大公司没有会议室，都在联合会议这家公司定会议室，这就是共享资源的结果。所以他们绝不是二房东的定义，这个是非常智慧的地方。