小米与地产：被过度消费的雷军

江湖上有传说，某大侠带领武馆全体成员拜访传说中的高人，高人把三年前的广告公关说辞又说了一遍，于是这位大侠回去便创立了新的神功，成为江湖继续被仰望的对象。这便是当下互联网与房地产的可爱写照。

“小米没有计划进军房地产行业，我们相信专注，只做自己能做好的行业”。5月29日，在“见仁见智—仁恒滨河湾 小米智能家居合作发布会”上，小米联合创始人、副总裁黄江吉在接受媒体采访时再次向外界释放小米不会做房地产的信息。

仁恒是一家新加坡品牌开发企业，一直以品质被称道，尽管最近被业主维权闹的不太愉快，但并不能阻挡他们营销的势头，新闻的标题依旧吹捧雷布斯进军地产产业，而对于开发商而言，小米的品牌变成了营销的噱头。

无独有偶，除了仁恒之外、南京银城地产、福建正荣、华润等品牌房企，都与小米在各地开展了合作，这也就不断出现了小米相应人员一边替开发商站台吆喝，一面否认自己做地产的滑稽表现。

解密：小米为何要跟开发商混迹一起

虽然一在否认，根据《每日经济新闻》披露，小米正在与金地深度合作，小米房产已经再动工，杭州艺境项目此项目项目所在的翁梅板块属于杭州的副城余杭板块，由于房价处于杭州整体的低谷，区域内集合了众多开发企业，甚至浙江某县级市电器产业园公寓项目也声称小米与其有合作计划并两年后会推出项目。根据公开报道，小米2015年将选择10家左右房企进行深度合作。

显然，小米在地产行业的态度是鲜明的：悄悄的进村，打枪滴不要！

当下，小米提供给开发商的服务主要有两个，一个是小米的品牌效应，另外一个就是雷军作为小米下一步的重要布局：智能家居行业。

从各类声称小米房产的样板间，我们多少都能看到这些东西：传统的样板间被植入了小米的小蚁摄像头，智能灯泡，智能插座、路由器，还有带有明显小米LOGO的米兔。

似乎用手机能控制家电、简单监控就实现了智能化？其实不然，这里面最核心的，还是数据，也就是入口价值。

1.             小米通过设备搜集用户信息、使用习惯，这些数据会综合成为下一步智能家居的开发参考。

2.             通过简单智能设备，让用户低成本购置，形成类似miui的市场占有率，形成家庭的互联网入口，利用长尾效应赚钱。

3.             作为房产业务链背后的互联网产业链：O2O、互联网家装、房地产后市场服务等领域的商业模式。

4.             对于小米下一步资本价值的提升。

5.             小米急需要积累房地产开发经验，与开发商接触，培养房地产专业度，节省未来时间成本。

开发商为何选择小米？

对于当前的开发商而言，真正利用互联网技术切入房地产最直接、最快的角度，就是营销。营销的本质，就是让项目吸引更多的买房人，卖出好的价格，做出溢价，快速的去化项目达到快速回笼资金的目的。

另外一方面，花样年的彩生活在资本市场的成功，大大刺激了众多开发商，原来，除了老老实实做物业，利用互联网故事创造股市神话也是另外一条路，所以选择跟小米合作也是必然。

小米的小蚁摄像头，智能灯泡，智能插座、路由器……这些硬件的投入，对于庞大的开发资金的投入，可以忽略不计。对于营销而言，小米的植入成本低廉，品牌知名度高，绝对不伤害自身调性，还能吸引媒体做免费宣传，也是增加了项目卖点，何乐而不为？

这一链条在北京华润的项目体现的淋漓尽致：合作模式是，华润置地提供毛坯房，小米提供智能家居，爱空间则负责为业主提供装修解决方案，爱空间则是小米声称跟其“不是小米要做家装”的家装公司，由雷军领投。而这个项目，位于北京的门头沟，也许对于北漂们都感觉有点远的地方。而当下披露的合作的小米房产项目，都位于区位优势不明显、配套相对较少的新城区，项目多以小户型公寓、loft为主，利用小米做噱头，提高产品溢价成为不二之选。

这样的结果，就是买房人为房价买单，毕竟您买的是高大上的“智能公寓”啊。

至于开发商大多声称要做自己闭环的O2O，为业主提供服务，提供项目物业的二次盈利机会，这也是一个伪命题，在当前的市场环境下，除了资本市场的成功，很难见到能完成标准化复制的开发商负责全套运营的O2O生活化社区项目。

小米智能家居的瓶颈与悖论

最近最让雷军沾沾自喜的，自然是1000多万台的手机销量，最初的时候，小米手机说是为发烧而生，只为个性化有追求的人群服务，后来发现，在手机温度上的确很发烧，各种段子频出，原本需要个性化的产品，变为了工业化的产品，这是营销的成功，消费者的失败。

雷军是有野心的！

小米与开发企业的合作仅仅是开始，实际上，小米自己去做地产开发，也不是不可能事情，从雷军的自我布局上来看，也是冲着这个方向而去。

2014年2月被曝出的小米员工公寓开建、雷军投资you 公寓、雷军投资爱空间，这些都是为地产开发所做布局。

从房地产专业角度，雷军面临的最大门槛是拿地和资金，现在来看，小米有钱任性，双手一挥，资本自然滚滚而来，通过少数项目的成功，快速圈地建设销售，并不是问题，其实对于小米要做的地产面临最核心的问题，还是时间成本。

小米最初的定位是年轻人，而you 公寓和爱空间均是为此类人群量身定制，加上小米论坛的火爆运营经验，小米想构建的帝国也显而易见：

1.      you 公寓解决个性化服务的需求，了解用户习惯。

2.      爱空间以家装入手，通过标准化解决小米智能家居的装修问题，由家装升级为个性化工装。

3.      智能家居形成强制入口，C端用户成为电商、O2O的第一渠道入口

似乎，这样颠覆BAT们的机会，到来了。

实际上这里有个悖论，理论上，每个开发商，都有机会完成这个闭环，类似万科、招商、保利、中海等大型开发企业，在市场的保有量都非常高，看上去他们也有机会去做，因为社区是封闭的呀，人的衣食住行需求也是存在的。

从经济学角度，按边际效用递减规律：商品的需求价格不是由商品的总效用而是由商品的边际效用决定。购买商品越多，边际效用越小，商品价格约低；反之，购买商品越少，边际效用越大，商品价格越高。因此，商品需求量与价格成反方向变化，这就是需求定理。

也就是说，尽管有可能完成了所谓的强制化入口，积累了用户，但由于市场的供给充沛，消费者获取产品和服务的需求不变，市场的供给在增加，更多的市场选择之下，这样的所谓壁垒的作用很少，举个通俗的例子：你可能是万达影城的常客，但你不一定成为万达地产的业主啊。

着眼当前，小米和房地产正在处在热恋期，实际上做智能家居的也并非小米一家，这一块的市场还在剧烈变化，小米当前的所谓智能硬件，也不过是最简单浅度的应用，也并未实现革命性的变化，无非就是对于雷军个人形象的过度营销罢了。