理房通：交易风险逼出来的创新

在目前国内各大城市二手房交易量相继超过一手房的今天，房产交易过程中信任缺失及资金风险依旧是困扰着买卖双方的难题，一房多卖、假房产证诈骗等案例的层出不穷依然是存量房交易行业多年的“掣肘之痛”。

确保二手房交易资金安全，协助购房人做好风险防控,政府角色并未缺位——以银行为驱动的银行四方监管产品，在一定程度上弥补了二手房交易的资金漏洞。然而，银行四方监管产品无法监管定金等小额房款，并且仅能在工作日上班时间排队办理，种种不足下显得并不能很好的契合消费者需求，因此为新型监管模式的出现提供了创新空间。

在传统行业加速拥抱互联网的今天，互联网为沉闷的传统行业带来了一阵阵春风。事实上，“互联网+”并非万能良药。把握消费者需求，找准痛点，互联网只是一个方式，如何提供创新服务才是关键，理房通便是很好的例子。自上线一年突破千亿的资金托管规模，理房通正在打破房产交易的传统瓶颈，为当代消费主体带来全新体验的同时，其最大的野心，是为二手房市场带来创新的、颠覆性的变革。

行业破局，牌照闯关

先付款还是先过户，这是个二手房交易中绕不开的难题。一套二手房动辄几十万元，甚至数百万元，交易资金的安全成为买卖双方关心的焦点，由于二手房交易涉及金额大、流程复杂，买方无论是直接交给卖方还是存放在中介机构，都是心存忧虑，且都存在着一定的风险。

因此，在二手房交易中，涉及大额资金的转移，而交易双方互不了解、信任时，选择除地产中介外交易双方都能接受的第四方作为中间人管理交易资金成了最佳选项。交易双方履行合同、满足约定条件后，第四方经授权协助完成交易资金的交割；未能达成交易时，按约定返回交易资金，这种资金监管便是信用中介服务，以其公信力和服务功能保障交易安全完成或安全退出，避免因信息不对称而导致的交易双方不信任和欺诈行为。

前述银行四方监管模式的诸多弊端，是理房通这一创新模式出现的先决条件。对于中介公司而言，行业困扰已经持续了很长一段时间，面对银行监管过户程序复杂，时间成本高等弊端，使得买卖双方依赖彼此信任直接转移房款的交易行为依旧存在。理房通产品正是瞄准了这一消费痛点，提供快捷和安全的交易资金托管服务。这对改变目前中介市场混乱局面很有意义，而对合规经营的中介机构，将促使其走向专业化，专门去做好撮合交易等业务。另一方面，交易资金得到安全保障，也会增强人们对中介的信任，从而带来更多的客源。

能够涉足房款托管行业，先决条件则是理房通率先取得了支付牌照，而时至今日，专注房产方向的第三方支付平台依旧凤毛麟角。从2010年6月，央行正式对外公布了《非金融机构支付服务管理办法》，对国内第三方支付行业实施正式的监管。根据相关规定，非金融机构提供支付服务需要按规定取得《支付业务许可证》，成为支付机构，这张支付业务许可证便是通常说的支付牌照。

理房通的交易资金托管业务，正属于第三方支付业务，因此取得支付牌照是合法开展业务的前提条件。手握支付牌照，理房通便具有资质开展房屋交易支付托管服务。这是理房通跨地产与支付领域实现创新、与银行四方监管竞争与竞合的入场券。

备付金安全是核心命脉

对于理房通这一类第三方支付企业，资金安全是自身的金字招牌。作为地产支付平台，客户通过理房通进行托管的房款，受到央行严密的监管，确保资金的安全。

根据《支付机构客户备付金存管办法-中国人民银行公告〔2013〕第6号》规定，支付机构接收的客户备付金必须全额缴存至支付机构在备付金银行开立的备付金专用存款账户。中国人民银行及其分支机构对支付机构和备付金银行的客户备付金存管业务活动进行监督管理。

通过理房通进行房产交易支付的资金，将流向银行所属备付金账户中，而进入央行备付金账户的所有资产，直接接受央行的监管。理房通需要定期向央行报送备付金报表（月度报表，季度报表），同时理房通的备付金存管银行也需要提交备付金报表，双方的报表必须做到一致无误。因此，对于理房通入口的资金，这种双重对账、央行检查制度确保了资金安全。

此外，根据中国人民银行令【2010】第2号令，支付机构只能根据客户发起的支付指令转移备付金。理房通也不例外，只有当交易双方下达拨付指令时，款项才能进行划转，除此之外任何人无法对账户进行操作更改。

根据备付金制存管制度，客户的房款和理房通的资产独立，无论理房通财务状况如何，备付金账户里的房款不会受到影响。如此一来，即便理房通企业内部存在任何财务状况，备付金账户里的房款不会受到任何影响。

理解消费需求，才能站上创新风口

立足“资金安全”这一关键点，理房通在二手房交易层面，思考得要比想象中深刻。

首先从具有影响力的大型中介公司切入，与链家合作（目前链家也是理房通最大的商户），并以此制造影响力进一步打入全国二手房中介市场。在搭桥买卖双方与房产中介之间，客户转划转资金时，理房通承担了银联手续费。其次，资金流向央行备付金账户中所收取的通道费也由理房通自行承担。

根据易观智库发布的报告，2015年第三季度移动支付市场总体格局继续保持稳定，支付宝以71.51%的市场占有率继续占据移动支付市场首位；财付通位列第二，市场份额为15.99%；拉卡拉本季度市场份额为6.01%，位列第三。而银联商务仅占比0.49%，位列第八。银联商务之所以由此前占据绝对优势到如今节节败退，正是被支付宝们以“低费率”甚至“零费率”抢占了份额。无怪乎银联总裁时文朝坦陈：“在线上市场我们已经掉队，线下市场我们也无险可守，经营模式面临着颠覆性改变的风险。”

理房通目前免手续费、免通道费的“双免”举措，正是拿起了支付宝们成功的法宝，以低费率换取高使用率。尽管说手续费和通道费只是一笔小钱，然而上千亿的资金流水的手续费和通道费累加起来，这笔费用还是不可小觑的。理房通的目标很明确，通过免收手续费通道费，开拓更多商户的合作、换取高知名度和使用率。

理房通一经问世，一线城市的各大中介公司就尝到了技术带动下，高效业务处理机制带来的甜头。在二手房交易市场，中介建议客户进行房款资金监管，买卖双方非常乐意对其详尽了解资金托管设置在银行机构的来龙去脉。以链家为例，在应用理房通以前实行的是光大银行牵头的四方监管政策，受限于银行作息时间、复杂流程，无法对小额房款（例如定金）等进行监管，因此才引入理房通这一线上交易的项目。

理房通直指“交易资金安全”症结核心，有效得规避了由于房款资金而衍生出来的种种问题。而且相比较传统的银行监管模式，理房通的优势也颇为明显，其兼具了银行监管安全的属性，同时也嵌入了对便捷的要求。

事实上，购房人选择理房通的主要原因，并非只是看重理房通的房产方向支付牌照，这只是其中一方面；真正做到服务可视，监管透明，交易高效，资产安全才是核心所在。这也正是当下住房消费主体最关注的关键点。

由银行为主导的四方监管对于当下消费主力的乏力已初露端倪，基于此，理房通开辟了房产交易流程的创新运作模式，打破了流程深度缺陷僵局。目前银行所能提供的资金托管服务只涉及大额款项，而理房通则要灵活得多——理房通推出了定金保、首付保、尾款保、户口保证金、物业保证金等诸多个性化服务，每一环节严格把控，确保交易流程中任何一笔资产的规范管理及安全划拨。因此，理房通的差异化监管机制，是四方监管更为全面的升级补充，也是相互促进的竞合对象。

而线下所有合规具有运作资质的中介公司都是理房通的目标商户，理房通要做的，就是站在房产领域的支付行为这一头，挑起二手房交易的桥梁，助推中介公司与业主和消费者三者之间找到这种有利各方的沟通机制，满足交易体验的时代诉求。

沦为通道，还是占位场景

第三方支付业内专家杨涛曾经表示，第三方支付最关键在于消费场景的构建。“要让消费者无论走到哪儿都能想到你。”在支付宝和微信等高比例市场份额背后，其已经渗入到用户身边的多种消费场合，但双方仍旧在不遗余力推广消费场景。

在用户们戳着屏幕沉浸于“一分也是爱”的执着中无法自拔，微信支付得到的高粘性用户将为其开展下一个业务。前几天的朋友圈模糊照换红包，不就是一次有的放矢的试水吗？自从电子红包和打车补贴打开移动支付的市场缺口,微信和支付宝频繁“撞车”,继在城市服务和便利店跑马圈地之后,微信和支付宝近期又在商超领域对战，进一步将人们在线下使用场景中涉及移动支付的多元方向进行引导转移。

在消费者可以接触的多个领域，支付宝和微信支付平台正在不惜砸下重金，双方霸主争夺式的拉锯战就是为用户在可能需要的支付场景下使用黏性。

支付宝、微信支付的日益强大，使得很多的第三方支付公司，虽然手握支付牌照，但是失去了大量个人客户，也失去了抗争的力量，沦为支付通道，以及支付工具。一旦沦为支付通道和支付工具，丧失了用户黏性，很容易被取代和抛弃。

支付领域的前车之鉴就摆在眼前，那么，理房通在拿到房产方向支付牌照的同时，怎么会不为所动呢？当综合性支付平台长驱直入攻城略地，定位垂直领域的第三方支付更是要紧锣密鼓布局市场扎根处女地，具备先天优势的理房通，不可能甘愿将地产市场拱手相让。

凭借优质合作伙伴的力量，一路发展下来，理房通正在很多城市落地生根，其迅速扩张的背后，本质上是消费需求的体现，也是理房通极速搭建支付场景、抢占市场先机的必然举措。然而，理房通必然不满足仅仅作为买卖双方交易资金担保的支付通道和支付工具。围绕“居住”，理房通很可能在未来谋划打通多个支付场景，构建自己的生态闭环和垂直生态圈，以抵御支付宝们的综合性支付平台侵蚀。

提到场景化，大多数人可能会把这个概念复杂化，其实所谓的场景化要抓住的核心还是人——即：客户。客户对产品的需求在哪？使用场景在哪？只要产品围绕着客户需求和使用的场景设计，就会在客户获取、客户粘性的提升方面事半功倍。

未来，理房通必定向房屋交易的上下游扩张，陆续加入多种支付场景，构造产品闭环，可能的选项很多——二手房交易、二手房租赁、房屋维修、物业费、暖气费、水电煤气等生活类支付、理财增值等多种支付场景都是可能突破的方向。占据尽量多的应用场景，即流量入口，占领客户的生活时间，让消费者随时随地处于“连接”和“在线”的状态，通过细分及丰富的应用场景形成多流量人口，占领客户的时间塑造客户黏性，将是理房通需要思考的未来。

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